Além disso, ano a ano, a partir de maio, o crescimento do aluguel é de 1,7%, a marca mais baixa desde março de 2021, de acordo com um novo relatório da
Apartment List, uma plataforma de aluguel de apartamentos. “O crescimento ano a ano está agora abaixo da taxa média de 2018 a 2019 (2,8%) e é provável que caia ainda mais nos próximos meses”, afirma o relatório da Apartment List.Além disso, o
mercado de compra de casa está estagnado ou em declínio na maior parte do país desde meados do ano passado, de acordo com o CEO da ATTOM, Rob Barber, que observa que o preço médio das casas caiu 7% desde o segundo trimestre do ano passado, “e caiu na maioria dos principais mercados dos EUA” “Se a compra de uma casa continuar ficando mais barata, isso pode motivar as famílias que antes estavam fora do mercado a voltar, reduzindo assim a demanda por aluguéis”, acrescentou Barber. “Isso, por sua vez, poderia reduzir os aumentos dos aluguéis e colocar maiores pressões financeiras sobre os proprietários [SFR].” O relatório da KBRA observa, no entanto, que a “sabedoria convencional” prevê que em um
mercado imobiliário fraco , com os preços das casas em declínio, a demanda geral do comprador também diminui, o que deve aumentar a demanda por SFRs, produzindo um aumento na taxa de aluguel. Em um mercado imobiliário
forte, continua o relatório da KBRA, com o aumento dos preços das residências, “a teoria é que uma parte dos compradores em potencial deve ser precificada o mercado e, em vez disso, entrará no mercado SFR, o que também aumentaria a demanda SFR e geraria um crescimento positivo do aluguel SFR.”“No ambiente atual”, no entanto, afirma o relatório da KBRA, “a sabedoria desse hedge percebido está sendo testada à medida que as taxas de aluguel estão se achatando e, em alguns casos, diminuindo, mesmo quando os preços das casas estão caindo.”
LD Salmanson é CEO da
Cherre, uma plataforma de integração de dados e insights que atende aos principais players do mercado imobiliário, incluindo operadoras SFR. Ele disse que o custo de capital está aumentando para as operadoras SFR, que atualmente possuem cerca de 5% de todas as propriedades SFR em todo o país, enquanto “os aluguéis estão meio estáveis, estagnados ou potencialmente aumentando, mas em um ritmo lento”.Salmanson acrescentou, no entanto, que não é a desaceleração dos aluguéis que está causando a “desaceleração maciça na taxa de compra [de casas]” pelos jogadores institucionais do SFR nos últimos meses, “embora isso o esteja afetando”. “Em vez disso, há muito
menos pessoas vendendo porque não estão obtendo os preços [altos] que procuram ,” ele disse. “Se você obteve sua hipoteca entre 2% e 4%, não está vendendo, e esse é o maior efeito de esfriamento. “Desacelerar [os preços das casas] significa que eles ainda estão subindo … e “[os preços das casas] agora não se justificam devido às taxas de juros, mas isso é temporário. Isso não vai durar.”
Ambiente desafiador
A desaceleração nas aquisições de propriedades por empresas SFR institucionais também afetou um canal primário de liquidez para o setor SFR institucional. No ano passado, houve um total de 15 transações de securitização envolvendo grandes participantes do SFR no valor total de US$ 10,3 bilhões, de acordo com dados rastreados pela KBRA. Este ano, até agora, houve uma oferta, um acordo de securitização de $ 343 milhões da Progress Residential (Progress 2023-SFR1) que foi fechado no final de fevereiro, mostram os dados da KBRA. A segunda oferta planejada da Progress Residential para este ano, Progress 2023-SFR2, foi adiada recentemente devido às condições do mercado. “A dívida e os custos operacionais [dos participantes institucionais do SFR] estão subindo”, disse Ben Hunsaker, gerente de portfólio focado em crédito securitizado para Beach Point Capital Management, uma alternativa -empresa de investimento de crédito. “As securitizações simplesmente não são tão viáveis como fonte de financiamento [atualmente].“Provavelmente há muitos credores privados que farão linhas de primeira garantia [mais caras] contra essas classes de ativos, e isso pode ser a solução para o curto prazo, até que você tenha mais clareza sobre as taxas de longo prazo.”Hunsaker acrescentou que os ventos contrários enfrentados pelo mercado institucional de SFR também incluem o aumento do seguro residencial e dos impostos devido aos recentes furacões que atingiram a Flórida, um mercado importante para o setor de SFR.David Petrosinelli, um trader sênior baseado em Nova York com InspereX, um subscritor e distribuidor de valores mobiliários voltado para a tecnologia que opera várias mesas de negociação, disse que, embora o setor SFR institucional esteja enfrentando ventos contrários agora, eles também têm o “benefício de cofres de guerra maiores e têm a capacidade de enfrentar qualquer problema, se não um congelamento total do mercado.” “Existem diferentes bolsões de capital que podem entrar”, acrescentou. “É apenas uma questão de saber se esses acordos fazem sentido econômico. “Será que esses [operadores de SFR] que têm bolsos mais profundos podem se dar ao luxo de não usar a securitização por três meses ou mais até que o mercado descongele?” A única maneira de o negócio da SFR funcionar no atual ambiente de alto custo é “como um imóvel antigo”, onde você está comprando “no lugar certo, onde as tendências demográficas são favoráveis”, disse Nick Smith, o fundador e CEO da Rice Park Capital Management, uma empresa privada empresa de investimento que atende investidores institucionais, escritórios familiares e pessoas físicas de alto patrimônio líquido. “A menos que você seja um dos vencedores que acerta a equação, então você está comprando imóveis em um mercado onde os valores dos imóveis estão caindo e os custos de financiamento estão subindo”, acrescentou Smith. “Então, simplesmente não faz sentido para mim. É um negócio real, mas acho que agora é muito desafiador.”Se os ventos contrários ficarem fortes o suficiente e continuarem além de um obstáculo de curto prazo na estrada, isso pode levar a uma reformulação dos negócios SFR institucionais, acrescentou Smith.“Ouça, sempre que você tiver um ambiente desafiador, haverá impactos, e a consolidação é uma das coisas potenciais que acontecem, que as operadoras consolidam e vemos pessoas saindo do negócio.”
Marvin Owens, diretor de engajamento em
Impact Shares, uma empresa de investimento sem fins lucrativos que administra vários fundos negociados em bolsa socialmente responsáveis, disse ao mesmo Enquanto os players institucionais do SFR estão se retirando do mercado, também há uma expansão da construção de novas residências em andamento “com grandes construtores aumentando sua produção novamente”. Owens enfatizou, no entanto, que por causa da inflação e das altas taxas de juros, essas novas casas não serão uma opção para as famílias que não podem comprar moradias com preços de mercado. Isso não é um bom resultado para o mercado de moradias populares quando combinado com a falta de propriedades de aluguel acessíveis – mesmo que as compras de alto volume de casas dos jogadores da SFR no passado recente tenham servido para aumentar os custos de moradia em alguns mercados. ) “Este [setor SFR institucional] é uma parte tão importante do ambiente habitacional, e qualquer sinal de que eles estão desacelerando, qualquer sinal de que eles estão passando por um momento difícil, [impacta] oportunidades para que as pessoas possam encontrar encontrar um lugar para morar, então não é um bom sinal”, disse Owens. “As famílias que não estão no mercado imobiliário com preço de mercado vão se machucar e vão continuar a se machucar neste ambiente atual. “Portanto, vejo isso como sendo realmente negativo em termos do que vai acontecer em relação à acessibilidade e acessibilidade à habitação. … Significa que todo mundo vai se machucar, francamente.”
Forros de prata SFR Há uma fresta de esperança em nuvens escuras sobre o mercado SFR atualmente, de acordo com Barber da ATTOM. Apesar dos desafios no mercado SFR, a ATTOM projeta que o rendimento bruto médio em uma propriedade SFR de três quartos “crescerá de 6,7% em 2022 para 7,5% este ano”. “O mais recente retorno bruto projetado em todo o país em aluguéis unifamiliares fica abaixo de onde estava há vários anos, quando estava perto de 8% e 9% em 2019 e 2018, mas o crescimento esperado em 2023 segue quatro anos consecutivos de quedas”, Barbeiro disse. “Isso sugere um cenário animador para os proprietários unifamiliares, o que deve ajudá-los com o aumento dos juros e das despesas trabalhistas.”Kurt Carlton, co-fundador e presidente da
New Western, um mercado privado de investimentos imobiliários que atende cerca de 165.000 investidores , enfatizou que o mercado institucional de SFR é realmente muito jovem, surgindo na esteira da crise financeira global há cerca de 15 anos. “Este é um pequeno grupo [de operadores SFR] que estava crescendo rapidamente e depois congelou”, disse ele. “E vai descongelar… quando as taxas começarem a cair um pouco mais, sempre que isso acontecer”, disse Carlton. “E quando os aluguéis começam a superar a valorização do preço das casas, quando a economia volta ao equilíbrio, eles voltam ao jogo.”
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